21世纪经济报道记者唐韶葵
8月4日，上海年内第七批次土拍5宗地顺利出让，总成交金额约90.6亿元。本批次土拍冷热分化显著，浦东多宗住宅地块竞价激烈，最高溢价率达28.45%；北外滩高门槛综合地块与嘉定菊园地块底价成交，实业资本正式站上核心地段复合用地的竞拍舞台。
上海鼎信华展企业管理有限公司（简称“上海鼎信”）以底价38.45亿元摘得虹口区北外滩核心区68街坊HK293-08商业、办公、住宅混合地块，楼板价36044.73元/平方米。这也是本批次土拍的最大体量地块。
股权穿透可见，上海鼎信背后是两家来自浙江温州的实业巨头。其中，青山实业董事局主席、青山控股实控人项光达通过旗下两家企业——上海鼎信投资（集团）有限公司、浙江青展控股集团有限公司合计持有上海鼎信79%股权，华峰集团有限公司旗下上海华峰聚创置业有限公司持股20%。余下的1%股权则归属于福安市财政局下属平台企业。
青山实业素有“全球镍王”之称，是发轫于温州的民营制造业龙头，集团主体并未上市，凭借技术创新与前瞻出海布局，打破海外企业对镍产业的垄断，搭建起镍矿、不锈钢制造、新能源上游材料的全产业链，2026年再度登上世界500强榜单。同为温州本土实业龙头的华峰集团，是全球聚氨酯新材料领军企业，主营聚氨酯、聚酰胺等化工新材料，旗下拥有华峰化学、华峰超纤两家A股上市公司，截至2026年8月4日收盘，两家平台合计总市值超619亿元，深度布局新能源材料赛道。
第一太平戴维斯中国区策略顾问部负责人、董事总经理朱锋分析认为，未来土地竞争的胜负手，不在于拿地成本，而在于价值创造能力。在上海“零增地”的硬约束下，北外滩68街坊地块恰是城市发展逻辑转型的缩影。这一变化表明了土地价值的增长引擎已经从“规模扩张”切换为“价值深耕”，行业分化出存量重构、规划兑现两条截然不同的突围路径。
（北外滩，唐韶葵/摄）
对于虹口区而言，此次土地出让，也是城市综合运营的一次尝试。朱锋指出，一方面，政府通过精准遴选合作主体，压实地块开发与区域发展的长期责任；另一方面，开发商需要具备从单个项目开发走向区域带动的综合运营实力。这既是房企参与城市更新的必备能力，也是城市实现高质量发展的重要保障。
从土地出让文件可见，本次出让的北外滩68街坊地块，是上海内环滨江稀缺的打包式垂直混合用地。项目规划总建筑面积约10.7万平方米，建筑限高249米，将打造上海首个垂直融合型超高层地标综合体。地块业态涵盖5.9万平方米酒店、3.2万平方米住宅、1.6万平方米产业办公及2.55万平方米地下商业配套。
同策研究院联席院长宋红卫指出，项目可对标东京麻布台之丘森JP塔的分层开发模式，构建起“低区商业酒店、中区产业办公、高区天际住宅”的立体城市格局，形成产业办公、人才居住、商务消费一体化的完整闭环。
地块出让规则设置了严苛的长期自持约束与产业准入标准：办公物业要求100%自持，商业物业自持比例超80%，所有自持业态持有年限均不低于20年。同时，竞得企业需落地进出口贸易中心、海外投资平台，并重点导入绿色低碳、新能源材料领域优质产业主体。
宋红卫分析认为，高比例、长周期的自持要求，彻底斩断了依靠住宅快速回款的短期周转开发模式，对企业的资金储备、长期运营能力、产业资源整合实力构筑起多重高壁垒，直接将纯财务投资型房企、中小开发企业挡在门外，这也是该宗优质核心地块最终以底价成交的核心原因。
回顾近期北外滩多宗纯宅地土拍结果，均拍出38%—46%的高溢价。业内人士认为，宅地的热度与此次68街坊底价成交形成鲜明对比，是出让规则筛选的结果，而非市场遇冷。北外滩正从房企住宅开发的土拍市场，转向龙头实业、保险资金主导的城市综合运营新阶段。
二次加仓上海北外滩青山实业此次拿地也可看作是一次优化全球资产配置结构的举动。此次拿地并非青山实业首次进入上海投资布局。早在2021年，青山实业便收购北外滩港国际客运中心2号楼（原美特斯邦威大厦）作为上海总部大本营，完成首次落子北外滩，此次拿下68街坊是时隔五年二次加仓。
青山实业“全球镍王、不锈钢龙头”的称号名副其实。这家由温州人项光达掌控的民营实业巨头，在2026年7月28日发布的《财富》世界500强榜单中，以601.3亿美元营收位列第254位，是全球最大镍铁与不锈钢生产厂商，同时完整布局新能源电池上游原材料全产业链，海外矿产集中于印尼、津巴布韦等国家，大量资源需要依托上海做全球贸易结算、投融资运作。
宋红卫认为，接连两笔投资，令青山实业布局上海不动产的战略逻辑已然清晰。首先，实体企业搭建全球贸易中枢，解决海外资源国内流转痛点。青山实业镍、镍铁、新能源前驱体产品销往全球，LME伦敦镍期货套保、海外项目投融资、跨境贸易结算均需要上海国际化金融、航运配套，北外滩坐拥航运、资管、跨境贸易产业集群，恰好匹配其设立全球贸易中心、对外投资平台的硬性要求。
“这栋249米塔楼的中区办公空间，将成为青山实业海外矿产、新能源材料的亚太运营总部，华峰集团的聚氨酯、新能源车新材料业务也将同步入驻，实现两大温州实业巨头的产业协同。”宋红卫说。
其次，青山实业可以利用自持物业绑定高端人才，住宅仅作为核心配套而非盈利主力。地块内3.2万平方米高区住宅是市中心核心地段的稀缺资产，规划为企业全球高管、海外技术人才的配套居所，并非普通商品房散售逻辑。此外，在上海住宅限高管控趋严背景下，根据规划，这栋249米塔楼高区住宅高度将突破上海世茂滨江花园（191.85米）的高度。
最后，青山实业并未将单一城市作为总部核心，而是采取“温州大本营+上海贸易枢纽”双线布局。公开信息显示，2025年1月，青山实业摘得温州鹿城滨江CBD地块，规划建设419米全球总部大楼；同时已在福建福安湾坞半岛落地重大产业基地，设立核心子公司青拓集团（鼎信实业等），该集团是福安市第一大工业企业与纳税主体，为当地重要税源企业之一。此番落子北外滩，其设立上海贸易总部的意图十分明确。
由此可见，青山实业的不动产投资是服务实业主业的战略配置，而非单独的地产开发业务。回望2022年伦镍逼仓风波，青山实业因海外镍矿头寸遭遇境外资本围堵。因此有业内人士指出，彼时其上海北外滩办公载体仅为存量收购楼宇，缺少自有地标化全球展示窗口；本次自建超高层总部综合体，也意在强化国际市场品牌话语权，规避单一海外资源地的地缘风险，将上海作为全球资源的缓冲与运作中心。
产业主导开发由此可见，北外滩板块也是外省市各路产业资本在上海的重要聚集地，温州实业资本表现尤为突出。除青山实业联合华峰集团拿地之外，万向集团区块链业务先后落户虹口科技金融大厦、北外滩来福士；申通快递区域结算中心先后入驻北外滩写字楼，大量浙商贸易、私募机构入驻办公。此外，来自内蒙古鄂尔多斯的伊泰集团也在北外滩拿地自建华东总部大厦。
产业资本形成“自建地标总部、租赁办公”等多元格局，此次青山实业重仓自持，持续推动北外滩从住宅开发走向产业总部运营的城市发展新阶段。
此外，浙系房企绿城中国在北外滩开发销售的潮鸣外滩备受市场关注，吸引了不少浙江高净值客群来看房。多年前，同样来自浙江的祥生控股、新湖中宝更是参与了四川北路、青云路等片区旧改开发。
中原地产首席分析师卢文曦表示，北外滩作为上海三大滨江核心区中最后成片开发板块，未来出让的核心复合地块，都会优先匹配具备全球产业资源、长期持有能力的实业龙头，住宅仅作为产业配套存在；而传统房企的主战场将逐步外溢至中外环纯住宅用地，上海土地市场结构性分化会进一步加剧。
他认为，上海核心滨江带的开发逻辑出现重构趋势：政府出让土地的核心诉求不再是土地出让金，而是导入龙头总部产业、带来持续税收与高端就业。严苛的自持年限、产业导入要求，正在倒逼拿地主体从“地产开发商”转向“城市运营商”。
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